Jak na odhad ceny nemovitosti

Každý prodávající se obvykle chce vyhnout dvěma věcem: nechce prodat pod cenou a ani čekat příliš dlouho na zájemce. A právě v tom hraje klíčovou roli odhad nemovitosti – cena nesmí být ani příliš nízká, ani moc vysoká. Tak jak na to?

Velký pozor si dejte na amatérské určování tržní ceny. Jistě se každý prodávající nejprve letmo podívá na realitní servery, za kolik se nabízejí podobné nemovitosti. To je pochopitelné, ale nejde o spolehlivou metodu, jak stanovit nabídkovou cenu.

Odhad ceny nemovitosti je přesná disciplína založená na statistikách a aktuálních datech, která se navíc využívá i pro jiné účely než prodej.

Odhad nemovitosti: Proč se ceny liší?

Účel a čas odhadu ovlivňuje zhodnocení nemovitosti. Proto může mít jediná nemovitost více různých „cenovek“ zároveň. Rozlišit musíme tyto kategorie:

• kupní cena,
• tržní cena,
• zjištěná cena,
• zadlužitelná cena.

Kupní cena je ta, za kterou se nemovitost reálně prodává a která je uvedená v kupní smlouvě. O výši kupní ceny rozhoduje výhradně domluva mezi prodávajícím a kupujícím. Může být vyšší nebo nižší než tržní cena.

Tržní cena (nebo také obvyklá cena) udává částku, za kterou lze aktuálně na realitním trhu obdobnou nemovitost prodat. Při prodeji se snažte tržní ceny držet, nebo ji převýšit. Tržní cena je dána realitním trhem.

Cena zjištěná (nebo také administrativní) slouží pro některé zákonné úkony a drží se striktně legislativy. Je určena tzv. oceňovacím předpisem, který každoročně vydává Ministerstvo financí. Tato cena se používá například při určení náhrad za vyvlastnění ve veřejném zájmu.

Cena zadlužitelná slouží bance k odhadu nemovitosti, který je rozhodující pro výši hypotéky. Banky hovoří o tzv. LTV – poměru mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti. V současnosti je například platný limit pro LTV 80 %, tedy banka půjčí klientovi maximálně 80 % zadlužitelné hodnoty. Ta je však obvykle nižší než tržní cena, takže kupující nakonec reálně dostane půjčku ve výši třeba jen 70 % kupní ceny.

Znalci a odhadci nemovitostí

Odhady nemovitostí zpracovávají specializovaní znalci a odhadci nemovitostí. I tady záleží na tom, o jaký odhad máte zájem a pro jaký účel. Lakonicky řečeno: jaké razítko budete potřebovat. Můžete se obrátit na tyto profese:

• soudní znalec,
• bankovní odhadce,
• odhadce-živnostník,
• odhadce z realitní kanceláře.

Soudní znalci mají největší odbornost a jako jediní mohou vydat tzv. znalecký posudek. Ten budete potřebovat v případě exekuce, soudního sporu, nebo když se nedohodnete na vypořádání společného majetku po rozvodu. Jejich služby jsou nejpřesnější, ale také nejdražší, proto se nevyplatí soudního znalce najímat například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Služby bankovního odhadce využijete při koupi nemovitosti. Bankovní odhadce připravuje odhad nemovitosti pro banku za účelem hypotečního úvěru.

Odhadci-živnostníci a odhadci z realitních kanceláří vám určí tržní cenu nemovitosti při prodeji. Služby odhadce-živnostníka či realitní kanceláře využijete také v případě, když dědíte. Vypracují vám tzv. odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení.

Zásadní přínos realitního specialisty spočívá oproti jiným odhadcům v tom, že si uvědomuje, jak moc dokáže s cenou ještě zahýbat. Řekne vám prodejní cenu, na kterou se můžete dostat, když využijete realitní služby té nejvyšší možné kvality. Atraktivní prezentace na realitních serverech nebo home staging totiž můžou zvednout tržní cenu o desetitisíce, někdy statisíce.

Když nastavíte tržní cenu správně, měli by se první zájemci ozvat do 48 hodin od vložení inzerátu. Jak tedy zpracovat skutečně dobrý odhad ceny nemovitostí? Ideální je kombinovat všechny tři tyto metody:

1. Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.
2. Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.
3. Srovnávací metoda pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup do databází realitních kanceláří, katastru nemovitostí nebo ideálně do cenových map.

Nejpřesnější odhad ceny bytu získáte, když využijete cenové mapy pro jednotlivé lokality.

Kolik stojí odhad nemovitosti před prodejem?

Ceny odhadů nemovitostí se liší. Za některé odhady můžete zaplatit astronomické částky (například od soudních znalců). Zpoplatněné jsou i odhady u odhadců na volné noze, pokud je to jejich hlavní živnost, ale často i u realitních kanceláří.

Cenové mapy nemovitostí – klíč k úspěchu

Odhad ceny nemovitostí má být především výsledkem práce s tvrdými daty. Abyste věděli, jak se vyvíjí poptávka a nabídka, nestačí být aktivním realitním makléřem a mluvit s prodávajícími a kupujícími. Potřebujete statistiky a čísla. Aktuálně nejpřesnější údaje nabízejí tzv. cenové mapy.

Cenové mapy umožňují sledovat skutečně realizované prodeje tak, jak je zaznamenává katastr nemovitostí, a to podle lokality s přesností na ulice. Zadáte si třeba „odhad nemovitosti Praha“, vyberete městskou část i přesnou adresu a srovnáváte jen konkrétně ve vaší lokalitě. Vyfiltrovat si potom můžete nemovitosti, které mají co nejpodobnější parametry.

Největší chyby při odhadu nemovitosti

Druhá chyba je hýbat s cenou během inzerce. Možná se chystáte nasadit odvážně vysokou cenu a upravovat ji během prodeje podle zájmu kupujících. Nerozhodnost ale přináší víc škody než užitku. Kupující sledují bedlivě realitní servery a neustálé změny ceny na ně působí zmatečně a nedůvěryhodně.

Kupující si navíc všímají, které nemovitosti tam visí už dlouho. Když cenu přestřelíte, může vaše nemovitost ležet na realitních serverech věčně a bude čím dál těžší kupující přesvědčit, že stojí za pozornost.

Co ovlivňuje ceny nemovitostí

Vyplatí se vědět, co všechno hraje roli při ocenění nemovitosti (platí to pro odhad ceny pozemku, odhad ceny domu i bytu). Jedině tak budete rozumět tomu, proč vy můžete prodávat 3+kk za šest milionů, když váš strýc prodával jen za čtyři (nebo naopak). Pak zásadní situace na trhu, kde se ceny nemovitostí vyvíjejí podle poptávky a nabídky. Píšeme o tom v článku Ceny nemovitostí.

Rozlohu nemovitosti určujeme výměrou v m2. Obvykle platí, že čím menší byt, tím vyšší cena za m2. Do výměry se při výpočtu ceny bytu započítává i terasa, balkon nebo lodžie, ale jejich cena za m2 bývá poloviční oproti interiéru.

Dispozice hraje obrovskou roli nejen s ohledem na velikost bytu. Kupující například preferují neprůchozí pokoje. Výhodou je toaleta oddělená od koupelny, ale také kuchyňský kout v obývacím pokoji.

Dalším výchozím faktorem je stav bytu. Cenu snižuje například zastaralá elektroinstalace, stará okna, vytápění vafkami nebo elektřinou.

Lokalita jako klíčový faktor

Obrovský vliv na odhad ceny bytu nebo domu má lokalita. Prvním kritériem bývá dopravní dostupnost. Například v Praze jsou ceny ve čtvrtích, kam jezdí metro nebo tramvaj, o 10–15 % vyšší než v lokalitách, kam musíte dojet autobusem. Nově postavené stanice metra tak mohou zvýšit prodejní cenu bytu o stovky tisíc.

Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště a podobně.

Zájemci o koupi se často zajímají o územní plán a chystané projekty. Cena může jít dolů při stavbě nové rychlostní silnice, tunelu nebo velkého developerského projektu. Naopak plánované obchodní centrum nebo velké sportovní centrum může cenu bytů v okolí lehce navýšit.

V čem je specifický odhad bytu

Odhad ceny bytu má, na rozdíl od faktorů uvedených výše, svá specifika, které musíte vzít v potaz.

• Družstevní byty se prodávají o 10–20 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Pro více informací čtěte článek Jak prodat družstevní byt a na co si dát pozor.
• Panelové byty se prodávají levněji než cihlové – rozdíl v prodejní ceně stále dělá asi 20 %.
• Záleží i na stavu bytu. Špatným znamením pro zájemce o koupi i pro odhadce je umakartové jádro nebo stará elektroinstalace.
• Důležitá je i orientace bytu. Orientace na jih znamená v průměru růst ceny o 5 % oproti severu.
• Velkou roli hraje i patro. Úplně nejnižší cenu mají byty v přízemí. U dalších pater záleží, jestli je v domě výtah.
• A byty těsně pod střechou? Některé jsou rekonstruované v luxusní apartmány nebo lofty, kde cena vzrůstá. U starších domů, kde není dobře izolovaná střecha, cena naopak klesá kvůli horku.
• Důležité jsou poměry v bytovém domě. Kupující se zajímají, jestli byla provedena rekonstrukce společných prostor, zateplení fasády, výměna oken nebo oprava střechy. Lišit se může i finanční situace společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstva. Někde se šetří na opravy, nebo se splácejí nemalé dluhy, na kterých se kupující budou muset podílet.

Spočítá mi odhad ceny bytu kalkulačka?

Přestože uvádíme, o kolik procent mohou různé faktory cenu snížit nebo zvýšit, ještě nikomu se nepodařilo sestavit spolehlivou kalkulačku, která by spočítala odhad ceny nemovitosti online. Tržní cenu musí vždy určit živý člověk, ale dobrá zpráva je, že si odhad můžete objednat přes internet a zdarma. Stačí zažádat o odhad nemovitosti zdarma a dozvíte se, jaká je aktuální prodejní cena vašeho bytu, domu nebo pozemku.

Zdroje

https://www.mesec.cz/clanky/odhad-nemovitosti/

https://www.hypoindex.cz/clanky/odhad-ceny-nemovitosti-kdy-se-pouzije-ktery-druh-odhadu/

https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/308330-jedna-nemovitost-ctyri-ruzne-ceny-proc-kazdy-odhad-vychazi-jinak

https://www.podnikani-info.cz/cena-obvykla-zjistena-a-trzni-jake-jsou-rozdily/